Lý thuyết Vị thế – Chất lượng được TS. Hoàng Hữu Phê và Giáo sư Patrick Wakely phát triển và công bố vào năm 2000 tại Đại học Tổng hợp London (UCL) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị” (Phe & Wakely, 2000). Công trình đã được tặng Giải thưởng Kỷ niệm Donald Robertson (Donald Robertson Memorial Prize 2000) cho nghiên cứu xuất sắc nhất trong năm 2000 của tờ Urban Studies (Đô thi học), một tạp chí quốc tế hàng đầu xuất bản tại Vương quốc Anh. Đây là một giải thưởng uy tín về mặt học thuật trong lĩnh vực nghiên cứu đô thị trên thế giới, chỉ tặng mỗi năm một lần.
Nội dung chính của lý thuyết mô tả động học (dynamics) của của việc hình thành và phát triển các khu dân cư đô thị, tức là cơ chế của sự lựa chọn về nơi ở của người dân trong không gian đô thị. Lý thuyết mới này có nội dung khác biệt so với lý thuyết phát triển bởi William Alonso (1964), hiện đang được coi là mô hình chính thống trong kinh tế đô thị. Alonso và những người khác đã dựa vào các ý tưởng của Von Thunen (1826) để lý giải việc hình thành và tiến hóa của các khu dân cư đô thị, dựa trên sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.
Được xây dựng như một hệ thống lý luận tổng quát nhằm giải thích sự hình thành và phát triển của cấu trúc đô thị trong nhiều hình thái kinh tế khác nhau, các hệ quả của lý thuyết Vị thế – Chất lượng đã dẫn đến việc xây dựng thành công một mô hình hoàn toàn mới về cư trú đô thị, trong đó sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở trong các mô hình cổ điển của Alonso (1964), Muth (1969) được thay thế bằng sự đánh đổi giữa vị thế xã hội và chất lượng nhà ở (xem Hình 2, 3, 4), hoặc nếu nói chính xác hơn thì về mặt thực chất, có thể chứng minh rằng mô hình Alonso chỉ là một trường hợp đặc biệt của mô hình lý thuyết về Vị thế – Chất lượng.
Lý thuyết Vị thế – Chất lượng có thể được phát biểu vắn tắt như sau :
- Các đô thị có cấu trúc (đa) cực, các cực phát triển là nơi có (các) vị thế xã hội cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị, kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, v.v., tùy theo hình thái xã hội. Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội;
- Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL); Vị thế như định nghĩa ở trên chỉ có thể đo được một cách gián tiếp; Chất lượng được hình thành từ các yếu tố vật thể và vì thế có thể đo đếm được trực tiếp;
- Tại mỗi điểm vị thế (VT) có một giá trị chất lượng (CL) tương ứng. Quỹ tích các điểm này tạo thành mặt ngưỡng (threshold surface) trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia toàn bộ quỹ nhà thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn (xem Hình 4);
- Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi giá trị sử dụng. Tại mức giá trị cao hơn, giá nhà được đặc trưng bởi giá trị trao đổi.
Các kết quả căn bản khiến lý thuyết Vị thế – Chất lượng tạo ra được một bước tiến mới trong hiểu biết về cấu trúc đô thị và giá trị nhà ở/BĐS, có thể được chia thành ba nhóm, với các ứng dụng quan trọng đối với chính sách nhà ở và phát triển đô thị
- Thay đổi và nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng các phương pháp thống kê để phân tích thị trường nhà ở, tạo cơ sở vững chắc cho việc đưa ra các chính sách đô thị;
- Nhận thức về tính tất yếu của việc đa tâm hóa các đô thị lớn, phát triển nhanh;
- Xác định vị trí và thứ bậc của mỗi đô thị trong hệ thống cạnh tranh đô thị toàn cầu;
- Tính toán và dự báo chính xác giá trị của cả hai thành phần tạo nên giá nhà/BĐS, khi biết
- Xác định về mặt không gian các cực vị thế, phát huy các tiềm năng vị thế, hay các giá trị phi vật thể vốn có trong cấu trúc không gian của đô thị;
- Chú trọng sự khác biệt trong tương quan về vị thế – chất lượng của các khu vực cũng như các phân khúc thị trường nhà ở đô thị (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội), nhằm tìm ra các mô thức phát triển thích hợp.
- Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng thị trường nhà ở, thể hiện bằng sự bành trướng nhanh quá mức của giá trị vị thế trong khi giá trị chất lượng thay đổi chậm vì có quán tính lớn. Dự báo này có thể áp dụng cho các trường hợp bong bóng toàn cục hay bong bóng cục bộ
- Dự báo các điểm nguy hiểm về xuất hiện bong bóng nhà ở tại các khu vực nhất định (trong không gian thực hay trong các phân khúc thị trường thứ bậc về chất lượng) của thị trường nhà ở, khi các giá trị thuộc nhóm vị thế nhà ở bắt đầu tăng cao hơn các giá trị thuộc nhóm chất lượng nhà ở, và tỷ lệ giữa chúng vượt qua một giá trị nhất định.
Bài viết liên quan: